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O que precisa saber sobre capital e juros no crédito habitação
O que precisa saber sobre capital e juros no crédito habitação

O que precisa saber sobre capital e juros no crédito habitação

Artigo de Blogue da categoria Crédito Habitação
26 jan 2020

Se analisar o extrato mensal do seu empréstimo para compra de casa vai reparar que o capital e os juros são dois componentes fundamentais da sua prestação. Mas percebe exatamente de que forma a influenciam?

O que representam o capital e os juros?
O capital refere-se ao montante que lhe foi emprestado propriamente dito e que vai sendo amortizado ao longo das prestações. Por outro lado, os juros são o custo do capital que a entidade financeira recebe por ter emprestado o capital. Os juros são bastante influenciados pelas taxas de juro praticadas no mercado e pelo nível de risco associado ao crédito habitação.

Como se comportam os juros ao longo do empréstimo?
Depende do tipo de taxa que escolher. Se escolheu uma Taxa Fixa, o valor dos juros é acordado previamente e será constante durante todo o empréstimo. Se optou por Taxa Variável, os juros estão associados a um indexante, geralmente a Euribor, e o valor dos juros vai variando de acordo com a evolução desse indexante. Caso tenha escolhido Taxa Mista, será aplicada uma Taxa Fixa durante um prazo acordado, e o restante prazo do empréstimo será em Taxa Variável.

Regra geral, como vai sendo realizada a amortização do empréstimo?
Segundo as diretrizes do Banco de Portugal, deve aplicar-se ao crédito habitação amortizações constantes de capital e juros, ou seja, em que uma parte da prestação amortiza o valor do capital em dívida e outra parte faz face ao pagamento de juros. Este modelo permite que ao longo do empréstimo o valor em dívida se vá reduzindo gradualmente e não aconteça uma capitalização dos juros, ou seja, que estes acumulem.

Hoje no Crédito Habitação já não recomendados os modelos de carência de capital e valor residual que estiveram disponíveis no passado. Na carência de capital na fase inicial do empréstimo as prestações são apenas constituídas por juros, o que tem a vantagem de proporcionar prestações mais baixas durante o período de carência, mas não há amortização do empréstimo durante esse período e, no final, o custo total dos juros é mais elevado.
No valor residual, geralmente implicava deixar para pagamento no final do empréstimo um valor de 20% ou 30% do empréstimo. Também tinha o efeito de proporcionar prestações mais baixas, mas também o custo total com os juros é mais elevado nesta opção.

Falando em sistemas de amortização, em Portugal aplica-se sobretudo o chamado modelo francês ou a Tabela Price, que basicamente define uma evolução das proporções de capital e juros nas prestações ao longo do empréstimo, em que inicialmente há maior pagamento de juros e menor amortização do capital em dívida, mas ao longo do empréstimo a amortização do capital em dívida vai tendo cada vez um peso maior na prestação, representando-a quase na totalidade no final do empréstimo.

Em caso de dúvidas, fale com um especialista!
Tem agora algumas noções básicas sobre capital e juros no crédito habitação, mas melhor do que procurar respostas por si próprio é falar com um especialista e colocar todas as questões sobre o seu caso concreto. Por isso, se tem dúvidas fale com um especialista em Crédito Habitação.

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