Há cada vez mais pessoas que procuram Transferir o seu Crédito Habitação. Isso deve-se sobretudo à procura de melhores condições financeiras, nomeadamente no que toca às taxas de juro e aos spreads contratados, mas também porque hoje é possível transferir o empréstimo habitação de uma forma simples e a qualquer momento da vigência do contrato. Se conseguir reduzir a prestação mensal com uma oferta mais competitiva de outro banco, então já poderá valer a pena. No entanto, há um conjunto de outros fatores que deve considerar:
As Condições do seu Crédito Habitação
Antes de avançar para a negociação das condições de Transferência do seu Crédito Habitação com outras Instituições, deve conhecer bem as condições do seu empréstimo atual. Qual o montante em dívida a transferir, qual o tipo de taxa de juro contratada (Taxa Variável ou Taxa Fixa), qual o spread do empréstimo, qual o prazo remanescente, qual o valor da prestação mensal, qual o prémio mensal dos seguros e que produtos financeiros foram subscritos na altura da contratação do Crédito Habitação. Estes são alguns dos elementos necessários para identificar não só a viabilidade da operação de Transferência de Crédito, mas também a possibilidade de obter melhores condições.
Para perceber se a Transferência de Crédito pode ser viável ou não, é necessário olhar, antes de mais nada, para o montante de empréstimo a transferir. Na generalidade dos Bancos, hoje, a percentagem de financiamento máxima para as Transferências de Crédito situa-se entre os 70% e os 80% do valor de avaliação do imóvel. Quer isto dizer que, nos empréstimos mais recentes ou em que foi concedida uma percentagem muito elevada de financiamento face à avaliação do imóvel, a Transferência de Crédito poderá não ser viável. No entanto, se já amortizou uma parte considerável do empréstimo ou o capital em dívida é bastante inferior ao valor de avaliação do imóvel, então o seu caso reúne melhores condições para obter uma aprovação.
Por outro lado, se está a pensar pedir um reforço de capital, se pretende consolidar outros créditos ou pretende pedir financiamento para as despesas, a análise já será um pouco diferente, pois nem todas as Instituições Financeiras realizam este tipo de operações atualmente. Na prática tudo dependerá do risco da operação e se o banco está ou não disposto a assumir esse risco.
Quais os Custos da Transferência de Crédito?
Associados à Transferência de Crédito Habitação existem custos que é necessário considerar, pelo que convém calcular as despesas de transferência, para perceber se a mudança é realmente vantajosa. Assim, dependendo do tipo de taxa de juro contratada no atual Crédito Habitação, a comissão pelo reembolso antecipado a pagar à Instituição Financeira que concedeu o empréstimo, isto é, o custo pela liquidação do crédito antes do prazo inicialmente acordado, não deverá ser superior a um dos seguintes valores:
• 0,5% sobre o capital que é reembolsado nos contratos com Taxa de Juro Variável,
• 2% sobre o capital que é reembolsado nos contratos com Taxa de Juro Fixa.
Vejamos então um exemplo. Se possui um Crédito Habitação com capital em dívida de 92.550€ e se esse empréstimo foi contratado com uma taxa de juro variável, por exemplo com Euribor 6 meses, então o valor da comissão por reembolso antecipado devido ao Banco será de 462,75€, correspondente à comissão de reembolso antecipado de 0,5%. Se o mesmo empréstimo foi contratado com taxa de juro fixa, por exemplo com Taxa Fixa de 20 anos, se o reembolso antecipado do empréstimo acontecer durante o período de Taxa Fixa, então nesse caso a penalização será de 1.851€, correspondente a uma taxa de 2%.
Ao pensar em Transferir o seu Crédito Habitação para outra Instituição de Crédito deve, por isso, considerar este custo e calcular se ele é compensado pela eventual melhoria das condições financeiras propostas.
Existem outros Custos para além da Comissão de Reembolso Antecipado?
Além dos custos com o Reembolso Antecipado do empréstimo, deve considerar ainda os custos associados à Transferência do Crédito Habitação para a nova Instituição de Crédito e que poderão incluir, entre outros:
• Comissão de Abertura / Estudo / Gestão de Processo
• Comissão de Avaliação
• Custos com Escrituras e Registos
• Emolumentos Notariais
• Custos de Solicitadoria
Estes custos poderão ser reduzidos ou suportados total ou parcialmente pelas Instituições Financeiras, por isso, o ideal é estar atento e procurar uma altura e em que os Bancos estejam mais recetivos a este tipo de operações ou com campanhas a decorrer.
Analisar as Condições do novo Empréstimo
O principal motivo para fazer uma Transferência de Crédito prende-se com a melhoria das condições financeiras do empréstimo, por isso, geralmente, as pessoas apenas transferem o crédito quando conseguem obter uma prestação mais baixa. Assim, antes de iniciar o processo de Transferência, o ideal será contactar algumas Instituições para analisar as condições que estas oferecem. Poderá começar por consultar a informação disponível nos websites dos Bancos e as eventuais campanhas em vigor e poderá, inclusivamente, fazer uma simulação do seu caso nos simuladores disponíveis para obter uma ideia aproximada do valor de prestação.
No entanto, uma análise mais precisa não dispensa uma consulta às Instituições de Crédito e uma reunião com um Especialista em Crédito Habitação. Não se esqueça que cada Banco calcula as condições de crédito de acordo com o risco de cada cliente, por isso, é muito importante para o Banco e para a análise do processo, conhecer a operação com detalhe. O rendimento do agregado familiar, as poupanças, o cumprimento dos clientes com os seus compromissos bancários, a evolução e as atuais circunstâncias profissionais dos titulares do empréstimo, são algumas das condições essenciais para poder obter melhores condições no empréstimo e pagar uma prestação menor, ou seja, para conseguir um melhor spread no novo empréstimo.
No exemplo em baixo, para uma Transferência de Crédito Habitação de um montante de 80.000€ e um prazo de 30 anos, é possível verificar como uma eventual redução no spread (-0,75%) pode proporcionar uma poupança mensal de 31,45€ e de 377,40€ por ano.
Fonte: UCI
* Os valores de prestação apresentados são meramente indicativos, não incluem Seguros e não dispensam a realização de uma simulação completa junto de uma Instituição de Crédito. Para realizar uma simulação completa aceda à nossa área de Simuladores de Crédito Habitação.
Ao analisar as várias propostas deve ter em atenção não só o spread proposto pela Instituição de Crédito, mas também outras condições associadas ao empréstimo, como o tipo de taxa de juro proposta (Taxa de Juro Fixa ou Taxa de Juro Variável), o prazo de financiamento, os seguros, os produtos de subscrição propostos pela Instituição ou, como vimos anteriormente, as despesas associadas (nomeadamente despesas de abertura e comissão de avaliação).
Para poder comparar as propostas deverá analisar a TAE (Taxa Anual Efetiva - representa o custo anual do empréstimo e tem em conta os encargos associados ao empréstimo, como juros, despesas de processo e comissões) e/ou a TAER (Taxa Anual Efetiva Revista – reflete a subscrição de outros produtos que permitem reduzir o spread quando são propostos pelos bancos). A subscrição de outros produtos financeiros propostos pelo Banco, deve ser pesada na altura de decidir qual a proposta com que vai avançar, uma vez que estes produtos têm impacto no custo final do empréstimo.
Prolongar o prazo do Empréstimo ao realizar a Transferência de Crédito, também poderá ser uma solução para obter uma prestação mensal mais baixa. No entanto, como isso representa um aumento do número de prestações, também significa que no final do empréstimo o montante total de juros será mais elevado. Em contrapartida, reduzir o prazo do empréstimo ao Transferir o Crédito Habitação - que até pode significar um aumento da prestação mensal – poderá representar um encargo com juros consideravelmente menor no final do empréstimo e, por isso, também uma forma de poupança.
Como fazer o Pedido de Transferência de Crédito?
Depois de analisar bem as condições propostas pelas Instituições de Crédito, avaliar bem os custos e as vantagens e desvantagens de Transferir o Crédito Habitação, se encontrou uma proposta mais vantajosa, então está na altura de avançar com o seu pedido de Transferência de Crédito. Para o fazer são necessários apenas 3 passos muito simples:
Passo 1:
Solicitar à Instituição de Crédito escolhida a análise da sua operação de Transferência de Crédito, submetendo toda a documentação necessária à análise do empréstimo (Proposta de Crédito, comprovativo do capital em dívida do Crédito Habitação a transferir, documentação de identificação, documentação de rendimentos e encargos, outra documentação solicitada).
Passo 2:
Após a aprovação do empréstimo para Transferência de Crédito, informar o Banco onde possui o Crédito Habitação da intenção de Transferir o Crédito. Deverá esclarecer junto da Instituição de que forma deverá formalizar o seu pedido de Transferência de Crédito.
Passo 3:
A partir do momento do seu pedido, a Instituição de Crédito dispõe de 10 dias para emitir toda a documentação necessária e dar todas as informações indispensáveis à realização da Transferência do Empréstimo para a outra Instituição de Crédito.
Se está a pensar transferir o seu Crédito Habitação, o CréditoHabitação.com coloca à sua disposição o aconselhamento de um Especialista em Crédito Habitação UCI, que sem qualquer custo ou compromisso, poderá analisar o seu pedido de Transferência de Crédito e apresentar-lhe uma solução adequada às suas necessidades. Para isso basta fazer o seu pedido de contacto aqui.