Independentemente da instituição de crédito com a qual decida avançar, comprar casa com recurso a Crédito Habitação tem sempre associado um conjunto de despesas, que se dividem entre as despesas do Crédito Habitação e as despesas da Compra de Casa.
Os Custos de Crédito Habitação estão relacionados com o empréstimo propriamente dito e com as comissões que as entidades bancárias cobram pela prestação dos seus serviços. Incluem por exemplo, a abertura do processo de crédito, comissão de avaliação, alterações aos contratos, comissão pelo cancelamento antecipado, entre outras.
Custos do Crédito Habitação
1. Juros
Ao pedir um empréstimo, terá de devolver à entidade bancária, não só o montante que pediu emprestado mas também os juros gerados durante o prazo do empréstimo. Os juros são por isso, a quantia que vai pagar pelo montante que a entidade bancária lhe emprestou.
Os juros são sem dúvida o que pesa mais no conjunto das despesas de um Crédito Habitação, por isso, é muito importante saber ao certo que taxa de juro se está a contratar. Sugerimos que tire todas as dúvidas antes de avançar e saiba de que forma são calculados os juros do empréstimo.
A taxa de juro anual do seu empréstimo é designada de TAN (Taxa Anual Nominal), e corresponde à soma do indexante, por exemplo a Euribor, mais o valor do “spread”, que corresponde à margem cobrada pelo Banco.
Alguns Bancos podem oferecer a possibilidade de reduzir a taxa de juro do empréstimo através da contratação de outros produtos bancários. Normalmente quanto maior o nível de relação comercial, isto é, quanto maior for o número de produtos financeiros contratados, maior poderá ser a redução. No entanto deve ter presente que terá que manter estes produtos durante a duração do empréstimo (caso contrário a bonificação recebida poderá ser retirada) e que estes produtos financeiros também têm impacto nos custos do empréstimo.
Se realmente quer fazer uma comparação entre bancos, deve considerar todos os custos associados. Para comparar as propostas de Crédito Habitação entre bancos, utilize a nossa Tabela Comparativa de Credito Habitação.
2. Seguros
Existem alguns mitos sobre os seguros associados ao crédito habitação que importa “desmistificar”. Um deles por exemplo é que é obrigatório contratar o seguro na entidade onde se constitui o crédito. Falso. É obrigatório sim ter um Seguro de Vida que garanta o pagamento da dívida em caso de invalidez ou morte, mas pode fazê-lo em qualquer companhia de seguros, não é obrigado fazê-la através do banco.
Ao contratar o crédito pode não prestar a devida atenção a esta questão dos seguros, mas a verdade é que estes podem representar uma parcela considerável na sua prestação, por isso, quanto melhor negociado, melhor para si.
Todas as despesas inerentes ao Crédito Habitação têm obrigatoriamente que constar do Preçário disponibilizado pelos bancos nos seus websites e no do Banco de Portugal.
Além do Seguro de Vida, o Seguro do Imóvel também é obrigatório, e permite proteger o lar contra possíveis danos. O capital mínimo segurado para este seguro é geralmente o valor de reconstrução do imóvel e uma das coberturas exigidas é a proteção contra Incêndio e Fenómenos da Natureza. Como cobertura opcional poderá sempre também optar por um seguro de recheio que permita a cobertura do conteúdo do imóvel e dos seus bens pessoais.
De há uns anos para cá muitas têm sido as entidades bancárias que passaram a disponibilizar aos seus clientes os chamados Seguros de Desemprego e Proteção de Pagamento de Prestação. A verdade é que hoje em dia ninguém está alheio a uma situação de desemprego, e por um pequeno valor mensal esta proteção pode ser mais importante do que nunca.
3. Comissões
As comissões bancárias são os valores que as entidades bancárias cobram pela prestação dos seus serviços. Incluem por exemplo, a abertura do processo de crédito/ despesas de abertura, análise e estudo da viabilidade da operação, entre outros. Mais uma vez, em função do seu nível de comprometimento com a entidade pode (ou não) ver reduzidas estas comissões, mas não deve ignorá-las para não ter surpresas no futuro.
Outra das comissões mais frequentes que a entidade bancária cobra é a comissão de avaliação. Sem a avaliação do imóvel que pretende comprar, a entidade bancária não poderá dar uma decisão da operação e não lhe poderá conceder o empréstimo. Portanto este é um dos custos iniciais que terá que suportar.
4. Custos com a Hipoteca
No dia da escritura, além dos custos relacionados com aquisição do imóvel, existem também custos relacionados com a contratação da hipoteca. São eles a Escritura de Mútuo com Hipoteca (os custos variam, entre outros fatores, em função do montante de empréstimo solicitado) e o Imposto de Selo que corresponde a 6% do montante de crédito utilizado. Sobre este assunto veja o artigo “Como o Banco avalia a sua casa?”
5. Amortizações e alterações ao contrato
Se estiver a considerar amortizar parte ou a totalidade do seu empréstimo, consulte o preçário do banco e saiba quanto isso lhe pode custar. Todas as alterações que possa vir a querer fazer depois da escritura, normalmente terão um custo associado. Esse é o caso da amortização antecipada ou do cancelamento do empréstimo, ou por exemplo, do prolongamento do prazo do empréstimo.
Glossário dos Custos do Crédito Habitação
Amortização
Liquidação, que pode ser gradual e sucessiva ou total de determinado capital em dívida.
Amortização
Antecipada Capital de um empréstimo que se devolve antes das datas acordadas inicialmente; pode ser parcial ou total, conforme o pagamento seja parte ou todo o capital em dívida do empréstimo.
Imposto de Selo
Imposto que incide sobre o montante de empréstimo e corresponde a 6% do valor do empréstimo concedido.
Indexante
Taxa de juro representativa das condições de mercado, que é utilizada como taxa de referência no empréstimo e que poderá ser fixa ou variável. A taxa de referência mais conhecida é a Euribor, uma taxa média publicada pela Reuters, que varia todos os dias e que tem vários prazos (o mais utilizado em Portugal é a 6 meses). Se optar por uma taxa fixa esta poderá variar de acordo com o prazo de taxa fixa e com as condições do próprio banco.
Spread
Margem percentual adicionada pelo banco à taxa de juro de referência.
Seguro de Vida
Tipo de seguro que poderá estar associado ao crédito à habitação e que visa garantir os riscos de morte ou invalidez total e permanente.
Seguro do Imóvel
Tipo de seguro que engloba a proteção face a um determinado conjunto de riscos que possam ocorrer num imóvel, bem como os prejuízos resultantes da ocorrência de algum desses riscos cobertos pela apólice. Trata-se de um seguro obrigatório para a contratação de um Crédito Habitação.
Seguro de Recheio
Tipo de seguro que protege o recheio da casa e dos bens contra diversos tipos de riscos
Seguro de Desemprego
Tipo de seguro que se destina a garantir o pagamento das prestações em caso de desemprego.